寝太郎ブログ

2月10日文庫本発売→『自作の小屋で暮らそう: Bライフの愉しみ (ちくま文庫)』

公売物件に抵当権が付いている場合  


公売物件に抵当権が付いていた場合どうなるのか、という話。

(ちなみに「公売物件」は税の滞納などが理由で差し押さえられ売主を国税局などとして競りに出された物件、「競売物件」は借金返済の滞納などが理由で抵当権付きの物件が差し押さえられ売主を裁判所などとして競りに出されるケース。)

これは国税徴収法の第二章「国税と他の債権との調整」に書いてあるのだが、税の法定納期限等と抵当権の登記とどちらが早いかによって優先順位が決まる。前者は登記事項証明書(登記謄本)に書かれておらず、一般の人間が確認する方法はない(もし公売にかけられる場合、抵当権者には通知が行く)。公売に出ている物件でも、抵当権設定登記が先に為されているケースもある。

ただ、これは買受人にはあまり関係のない話で、一応、国税局にも問い合わせてみたのだが、公売が実施されている時点でその物件は満額換価され、あとは税務署なり裁判所なりがどういう順番でどれだけ徴収するかということなので、公売において落札された場合は必ず抵当権などは抹消された上で引き渡される。

考えてみれば当たりまえで、同じ物件から二重三重と換価代金を徴収できるわけがない。

ちなみに先日の物件のような「抵当権設定請求権仮登記」の場合は、未だ抵当権設定されていないわけだから、ますます関係ないし、当然抹消される。

***

やはり実務経験のないペーパー資格なんて、実際の個別ケースに迅速に対応するには全く役に立たないと思った。




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千葉の公売物件  


12日の公売で一つ気になる物件があって、見に行った。もしかしたらこのブログを読んでくれてる人で、僕以外にも見に行った人がいるかもしれない。都心からバイクで二時間、千葉県市原市の海近く。

最低落札価額240000円、1000平米で地目が畑、しかし現況が畑ではないので農地買受適格証明書の提出必要なし。

調整区域かつ農業振興地域であるため、建築は不可。

DSC_2069.jpg

しかし敷地内に何やら倉庫らしきものが建っている。電気も来てるらしい。

DSC_2138.jpg

コンテナのようなものもある。

DSC_2071.jpg

しかも目の前は造成中で病院が建つとのこと。本当に農振地域なのか。

DSC_2067.jpg

内部にも何やら小屋のようなものが散在しており、付近住民の話によれば昔、しゃもを飼っていたようである。普通に考えればゴミの山のようだが、板一枚、アクリル一枚からホームセンターで買っていた自分にとっては、宝の山にも見えた。

DSC_2126.jpg

こちらは敷地内にある井戸からの排水。

DSC_2143.jpg

ミカンの木が垣根代わりに連なっていて、北側にはお墓があった。

うーん、面白そうだけれど、どうなんだろう。

そもそも自分は何のためにこの土地を買おうとしているのか。ただ畑にするのか?バイクで二時間もかかる場所を?それとも住むのか?小屋?キャンピングカー?山梨の山小屋はどうなる?

何が面白そうなのかもよくわからない。倉庫やコンテナの中に何が入っているか楽しみなだけな気もする。

考えてみると、なんで240000円も払って、ゴミを片付けて、固まった土地を耕さなければならないのだろう。

帰りに一応法務局へ寄って登記謄本を取った。

DSC_2152.jpg

「抵当権設定請求権仮登記」
この文字列を見ても、ペーパー宅建主任者の僕には何のことだかわからない。
要は、抵当権を設定する請求権を仮登記されているらしい???
(落札時に抹消される→公売と抵当権の関係

やはり、やめておいた。240000円は決して小さなお金ではない。




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