寝太郎ブログ

2018年12月6日雑誌発売→『kotoba(コトバ) 2019年 冬号』特集・孤独のレッスン

公売物件に抵当権が付いている場合  


公売物件に抵当権が付いていた場合どうなるのか、という話。

(ちなみに「公売物件」は税の滞納などが理由で差し押さえられ売主を国税局などとして競りに出された物件、「競売物件」は借金返済の滞納などが理由で抵当権付きの物件が差し押さえられ売主を裁判所などとして競りに出されるケース。)

これは国税徴収法の第二章「国税と他の債権との調整」に書いてあるのだが、税の法定納期限等と抵当権の登記とどちらが早いかによって優先順位が決まる。前者は登記事項証明書(登記謄本)に書かれておらず、一般の人間が確認する方法はない(もし公売にかけられる場合、抵当権者には通知が行く)。公売に出ている物件でも、抵当権設定登記が先に為されているケースもある。

ただ、これは買受人にはあまり関係のない話で、一応、国税局にも問い合わせてみたのだが、公売が実施されている時点でその物件は満額換価され、あとは税務署なり裁判所なりがどういう順番でどれだけ徴収するかということなので、公売において落札された場合は必ず抵当権などは抹消された上で引き渡される。

考えてみれば当たりまえで、同じ物件から二重三重と換価代金を徴収できるわけがない。

ちなみに先日の物件のような「抵当権設定請求権仮登記」の場合は、未だ抵当権設定されていないわけだから、ますます関係ないし、当然抹消される。

***

やはり実務経験のないペーパー資格なんて、実際の個別ケースに迅速に対応するには全く役に立たないと思った。





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千葉の公売物件  


12日の公売で一つ気になる物件があって、見に行った。もしかしたらこのブログを読んでくれてる人で、僕以外にも見に行った人がいるかもしれない。都心からバイクで二時間、千葉県市原市の海近く。

最低落札価額240000円、1000平米で地目が畑、しかし現況が畑ではないので農地買受適格証明書の提出必要なし。

調整区域かつ農業振興地域であるため、建築は不可。

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しかし敷地内に何やら倉庫らしきものが建っている。電気も来てるらしい。

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コンテナのようなものもある。

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しかも目の前は造成中で病院が建つとのこと。本当に農振地域なのか。

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内部にも何やら小屋のようなものが散在しており、付近住民の話によれば昔、しゃもを飼っていたようである。普通に考えればゴミの山のようだが、板一枚、アクリル一枚からホームセンターで買っていた自分にとっては、宝の山にも見えた。

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こちらは敷地内にある井戸からの排水。

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ミカンの木が垣根代わりに連なっていて、北側にはお墓があった。

うーん、面白そうだけれど、どうなんだろう。

そもそも自分は何のためにこの土地を買おうとしているのか。ただ畑にするのか?バイクで二時間もかかる場所を?それとも住むのか?小屋?キャンピングカー?山梨の山小屋はどうなる?

何が面白そうなのかもよくわからない。倉庫やコンテナの中に何が入っているか楽しみなだけな気もする。

考えてみると、なんで240000円も払って、ゴミを片付けて、固まった土地を耕さなければならないのだろう。

帰りに一応法務局へ寄って登記謄本を取った。

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「抵当権設定請求権仮登記」
この文字列を見ても、ペーパー宅建主任者の僕には何のことだかわからない。
要は、抵当権を設定する請求権を仮登記されているらしい???
(落札時に抹消される→公売と抵当権の関係

やはり、やめておいた。240000円は決して小さなお金ではない。





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物件探訪のすゝめ  


友人から「青春18切符が2枚余ってるけど、どこか行かないか」というお誘いがあり、売り地を見に行ったらおもしろいんじゃないかと思いついて、千葉へ行ってきました。


前夜に、適当に6つ物件をピックアップして、行きの電車内で友人と相談しつつ、2つに絞り、結局、午前1つ、午後1つ見てきました。



物件を見に行くという目的を設定することで、もしこの土地で生活したら、ということを本気で考えることになります。気候や、交通の便や、動植物や、周囲の雰囲気など、全てのことが気になります。水一つとっても、水はけはどうか、上下水はきているのか、周囲に水流や湧き水はないか、田畑の灌漑はどこからどのように為されているか、と関心が尽きません。

これは別に、売り地でなくともどこでもできることですが、実際に買うことができるというリアリティと、物件によってどこか知らない辺鄙な土地にランダムに飛ばされるという爽快感があります。


前置きが長くなりました。


一件目は、千葉市にある、宅地約200平米。基準価額\450,000(競りなので、この価格で買えるとは限りません)

南に向かって傾斜がありますが、該当の土地自体はほぼ平坦です。

調整区域で、草木で荒れてしまっているため、破格でした。固定資産税(年45000円)から推し量るに、評価額自体は一桁大きいはずです。

上下水ともに無く、私道に2.9mの段差をもって繋がって(!?)います。

とにかくいろいろ面白い物件でした。


10万円で家を建てて生活する寝太郎のブログ


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二件目は、成田市にある、山林約3500平米。基準価額約\350,000(競りなので、この価格で買えるとは限りません)

昔田んぼだったところが、20年以上耕作放棄されて荒れてしまってます。ただ、山ではなく、あくまで田んぼですので、荒れているといってもタカが知れています。

物件の資料では「土地の南西側の道には立ち入ることができない」と書いてありましたが、蔓や蔦を掻き分けて押し入ってみました。

先頭を行ってスラックスに穴をあけた友人のおかげで、私は無傷でした。

南に向かって緩やかな傾斜になっていて、現在でも耕作中と思われる田んぼが続いています。周囲は(南側を除いて)山に囲まれていて、桃源郷のようなところでした。春はウグイス、夏はカエルの鳴き声が響き渡り、そして秋はトンボが飛び交うでしょう。

しかし、如何せん不便な場所です。


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この時点で17:30、だいぶ薄暗くなってきました。

こっから徒歩で約7キロ、徒歩行程は全部で15~20キロくらいでした。


不動産屋の物件だと、ある程度購買意欲がないと案内してくれる不動産屋に申し訳ないですが、競売物件や、住所を教えて勝手に見学させてくれる物件などであれば、誰にも迷惑かけません。


ちなみに、友人は私の生活(Bライフ)のことをよく知ってくれていて、物件を見るにあたって「B」という単位を発明してくれました。

千葉市の物件は65B、成田市の物件は80Bくらいでした。





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